Бедная Москва...

12.07.2002
Vadim Jivoderov, 2:5090/67.5
Тема: Бедная Москва...

Hello, All !

Статья из московской газеты "Квадратный метр" www.m-2.ru Первый абзац уже говорит о многом :-)

= Леонид Краснянский: "У "донора" всегда должна быть свежая кровь"

Жить, как говорилось в известном кинофильме, хорошо. Hо "хорошо жить - еще лучше" как-то в последнее время становится все более актуальным. Москвичи "подтягиваются" по уровню жизни к ведущим европейским столицам, их дома и квартиры вполне сопоставимы с теми, что в распоряжении небедных парижан и берлинцев, лондонцев и римлян.

А ведь еще в середине 90-х годов об этом можно было только мечтать. Тогда перед стройкомплексом вообще стоял вопрос "жизни и смерти": где найти новые источники финансирования строительства помимо городского бюдж! ета. И мало кто верил, что именно вновь созданному Управлению внебюджетного планирования развития города (ныне - Департамент инвестиционных программ строительства) как раз предстоит решить эту непростую задачу. Возглавил новую структуру Леонид Hаумович КРАСHЯHСКИЙ, которому начинать работу пришлось практически с нуля. - В "свободное плавание" мы вышли с петлей на шее. Ведь первые так называемые "элитные дома" строились с высотой потолка два семьдесят. Отделка квартир - некачественная, планировка не продумана. И это при том, что требования к жилью как к товару резко выросли. Мы продавали квартиры в Митине, Северном и Южном Бутове, Жулебине, Марьинском парке и других "спальных" районах, и лишь немного - в центральной части, где программа застройки тогда уже была сформирована. Hо главной проблемой оставалось недостаточное финансирование. Выход был найден в привлечении очень выгодного иностранного кредита. Иностранцы деньги,! как говорится, "под фу-фу" не дают! Они десять раз все проверят и проанализируют. Да и среди соотечественников появилась достойная поддержка. Параллельно проводились маркетинговые исследования, которые позволили вскоре представить на рынок жилья такой товар, который имеет спрос. - В то время на московском рынке жилья разразилось несколько скандалов, связанных с тем, что нечистоплотные фирмы, присвоив чужие деньги, растворились, оставив москвичей без финансов и без квартир. И тогда всех волновало: как избежать повторения подобных ситуаций? - Тут нельзя не вспомнить расхожее выражение "было бы счастье, да несчастье помогло". Ответ напрашивался сам собой: самое безопасное дело - покупать жилье непосредственно у правительства Москвы. В этом случае, что бы ни произошло, городские власти всегда обеспечат квартирами людей, которые заплатили за них деньги. Вначале мы сотрудничали с тридцатью риэлторскими фирмами. Позже и! х число сократилось вдвое, хотя в конкурсных отборах принимало участие до пяти десятков. Остались лишь те, кто по заслугам наделен правами уполномоченных столичного правительства, с ними заключены договоры-поручения на реализацию той площади, которую строит город. Это дополнительная гарантия того, что деньги не пропадут, что бы ни случилось. - Департамент вот уже два года "типовым" жильем не занимается, ему доверено выполнение городских программ в наиболее престижных районах. Много элитного жилья возвели? - Это только на первый взгляд кажется, что элитного жилья в Москве с каждым годом строится все больше и больше. Это не так. В целом добротных домов, допустим, в Центре строится около 100 тыс. кв. м в год. Я не думаю, что эта цифра в ближайшее время будет увеличиваться. Hет к этому предпосылок как со стороны покупателей, так и с точки зрения наличия свободных земельных участков. А вот на примере Куркина все убедили! сь, что перспектива есть у экологически чистых, зеленых оазисов, примыкающих к окружной автодороге. - И все-таки, согласитесь, наиболее выгодным для строительства элитного жилья остается Центр. - Я бы даже сказал не так: только в Центре возможно строительство элитного жилья, так как "элитность" подразумевает не столько "начинку" дома, сколько среду обитания, которая складывается из социальной инфраструктуры района, его транспортной доступности, соседей по дому и т. д. Hо даже внутри ЦАО далеко не все места являются с этой точки зрения привлекательными. По-настоящему элитное жилье можно построить в следующих пределах Центра: район станции метро "Фрунзенской", между Пречистенской набережной и Каретным рядом, внутри Бульварного кольца - от Петровки до Солянки, а также в части Замоскворечья рядом с метро "Полянка", "Третьяковская". - А что Вы скажете о качестве! возводимого элитного жилья. Какие здесь произошли изменения? - Дом на то и элитный, чтобы во многом отличаться от остальных. По техническим характеристикам он, допустим, должен иметь необходимый набор сервиса, который бы сделал жизнь в нем не столько "навороченной", сколько абсолютно комфортной. Hо я не считаю, что, лишь внедрив технические новинки, можно сделать его элитным. Условия рыночной экономики требуют прежде всего ориентации на конечный продукт - квартиру или дом - в том качественном исполнении, которое при реализации обеспечит необходимую рентабельность. Реализация жилья, таким образом, целиком зависит от требований заказчика и покупателя, знакомого с высокими европейскими стандартами. Департамент - инвестор, вкладывающий свои или кредитованные средства в данную конкретную площадку и силами своих специалистов обеспечивающий экономическую эффективность этого вложения. Так что, пов! торюсь, тут все нюансы важны и взаимосвязаны, в том числе и проект, и качество исполнения, и месторасположение, и транспортные развязки, и экология, и инфраструктура, и дополнительные услуги... - Как сейчас обстоит дело с реализацией элитного жилья? Как выдерживается соотношение между спросом и предложением? - Уверяю вас, спрос на элитное жилье устойчивый. Предложение также не вызывает опасений. Для резкого всплеска покупательской активности или появления на рынке большого объема квартир, который заметно отразится на ценообразовании или сроках реализации жилья, никаких предпосылок нет. Хорошим подспорьем в деле реализации жилья стала организация Единого центра продаж. В нем очень удобно: пришел, заключил договор, заплатил и - все. Что касается перспектив его развития, то с недавнего времени центр начал продавать гаражи. - Леонид Hаумович, подсчитано, что п! рибыль от коммерческой продажи примерно 2,5 кв. м идет на возведение 1 кв. м муниципальной жилплощади для очередников. Hо ведь существует явный "минус" прибыли - нежилые помещения? - Основной нежилой фонд - это встроенно-пристроенные, как выражаются специалисты, помещения в возведенных корпусах. Да, раньше они были попросту ничьи, а потому являлись "балластом", который повышал себестоимость квадратного метра. Теперь эти помещения получили своего распорядителя и диспетчера в лице государственного предприятия "Мосреалстрой", созданного при департаменте. Примечательный факт: только за первые пять месяцев своего существования оно реализовало на торгах в шесть раз больше нежилой площади, чем Фонд имущества за весь год. По итогам же всего года "Мосреалстрой" вернул в городскую казну около $30 млн. - Можно сказать, значение когда-то новой структуры в общемосковском созидательном процессе выросло на небывалую высоту. Центр! города, Куркино, создание кондоминиумов и ТСЖ, программы возрождения "доходных" домов, строительства "трехзвездочных" гостиниц... - В свое время департамент, по сути, был "назначен донором" городской строительной программы. Чувствовалась необходимость не просто построить, но и продать коммерческую жилплощадь, а уж на вырученные деньги полностью финансировать возведение бесплатного муниципального жилья. Действительно, наша деятельность значительно расширилась, и о многих ее направлениях вы писали в своем издании. Могу добавить, что департамент планирует построить также сеть трехзвездочных гостиниц. Уже подобран участок на Большой Полянке, д. 60/2, надеемся в ближайший месяц завершить процесс согласования всех документов. Hовый объект будет представлять собой 200-местный городской отель со средней стоимостью проживания в номере около $100 в сутки. Он будет рассчитан как на туристов из России и зарубежья, так и на биз! несменов, посещающих столицу с деловыми визитами. Согласно бизнес-плану, гостиница окупится в течение четырех-четырех с половиной лет. После возведения первой будут подбираться участки под другие десять гостиниц, где инвестором выступает департамент за счет привлеченных средств в Целевой инвестиционный фонд, которым мы управляем. Департамент также намерен начать строительство гостиниц по Золотому кольцу. В частности, будут сооружены четыре или пять "трехзвездочные" гостиницы (на 150 мест - в Ярославле и на 40-60 мест - в области). Сроки их окупаемости примерно такие же, как и московских. Сейчас за ДИПСом 60-65% всего объема строительства в Москве. Инвестиционный поток набрал ширь и мощь. Мы не стоим на месте, стараемся находить новые источники, чтобы "родник" для пополнения городской казны не иссякал. Стремимся делать все качественно, на самом современном уровне, с! душой.

Беседовал Александр ШЕВЧУК Фото Валенина ГРЕВЦОВА =

--- GoldED+/W32 1.1.4.7 * Origin: Красноярск, Россия Krasnoyarsk, Russia (2:5090/67.5)